別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 金沢 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -17 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　藤澤　努   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市小坂町西８番６６ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 東金沢 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 生活利便性の良い区画整然と した住宅地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 東金沢駅南東方 500m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性が高く、周辺での分譲地開発も盛んであり、今後も地価の上昇が見込まれる地域である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東金沢駅を最寄駅とする金沢市北東部の住宅地域である。需要者は金沢市内に勤務する給与所得者層で、 新たに住宅建設を目的とした一次取得者が中心と思われる。土地は１５０㎡前後のもので１５００万円前後、建物は１ ５００万円から２０００万円程度で総額３０００から３５００万円程度のものが一般的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は住宅団地の一画であり、戸建住宅としての利用が一般的であることから、実際の戸建住宅としての取引 事例から試算した比準価格を標準に代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、標準地は 共同住宅等の収益用建物を建築するには面積や間口・奥行の関係、駐車場の確保等の問題で現実的でないことから収益 価格の算定は行っていない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,500 円／㎡ [101.6] 100 100 [103.0] 100 [ 96.7] [104.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響により依然として厳 しい状況にあるが、持ち直しの動きがみられ る。金沢市の住宅地については地価の際立っ た下落は少ない。 利便性の高い住宅地であり、周辺地域での新 規分譲も多く、地価は引き続き上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％