別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 金沢 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -15 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市しじま台２丁目６番１２ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 金沢 8.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小中学校近くの住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南方 8.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 金沢市内南部郊外の住宅地域である。野々市市方面の住宅地の高騰から割安感が認められ、コロナ禍ではあるが 、需要は堅調である。地価水準はやや上向きを予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市南部郊外及び隣接する野々市市の住宅地域一円である。需要者は、金沢市及び周辺市町居住の一 次取得者層である。隣接する野々市市との比較において割安感が認められ、コロナ禍にあるものの需要は堅調に推移し ている。土地は標準地程度の規模で１，４００～１，５００万円程度、新築戸建物件では３，０００万円程度が需要の 中心であると推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域に所在し、容積率等から経済合理的な共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格の 適用は断念した。比準価格は豊富な資料に基づき試算されており信頼性が高く、当該地域の市場動向を適切に反映した ものであると思料される。よって、本件では説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [104.0] 100 [119.2] [104.0] 100 63,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向 。新型コロナの影響を受けつつも、利便性に 恵まれた地域の需要は堅調であり、二極化が 見られる。 コロナ禍にあるものの、比較的取引は堅調に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％