別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 金沢 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -14 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　藤澤　努   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市桂町ロ２４７番 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 金沢 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅北西方 5.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便施設の増加に伴い、空地や畑等が宅地化されてきており、今後も同様の傾向が続くと予測される。地価 もミニ開発や新規分譲住宅の影響により、上昇傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市北西部の住宅地域一帯。需要者は金沢市内に勤務する給与所得者層が中心である。空地や畑が散見 される地域にまとまった新規分譲の開発が行われる影響で街区の印象も変容してきており、古くに分譲された街区との 差が生じてきている。このような影響により地価は上昇傾向にある。土地は標準地の規模で１５００万円程度、建物付 のものは３０００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は既成市街地の一画であり、戸建住宅としての利用が一般的であることから、実際の戸建住宅としての取引 事例から試算した比準価格を標準に鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、対象不動産は共同住宅等の収益用建物を 建築するには面積、間口・奥行の関係、駐車場確保等の問題で現実的でないことから収益価格の算定は行っていない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナの影響により依然、厳しい状況 にあるが、持ち直しの動きがみられる。金沢 市の住宅地については地価の上昇している地 域の方が多い。 標準地は県道８号線の後背地であり、当該道 路沿いに商業施設が集積しており、生活利便 性の向上とともに地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％