別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 金沢 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -13 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　小西　均   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市元町１丁目１７７番 ｢元町１－１５－２６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高18m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東5m市道 水道、下水 金沢 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 金沢駅東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高18m ⑤地域要因の将 　来予測 金沢北東部市街地の区画整然とした住宅地域で熟成しており、やや上昇を予測する。東金沢駅周辺でのミニ開発 の分譲価格が大きく上昇している影響からコロナ禍にもかかわらず、地価は今だ上昇局面を維持。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢の都心から北東部市街地にかけての住宅地域である。需要者の中心は金沢市中央地区からの転入者・ 同一需給圏内の２次取得者である。街路条件は５ｍと見劣りするが、比較的都心に近い立地が好感され需要はコロナ禍 でも比較的堅調。求心力を増す東金沢駅周辺のミニ開発の強気の価格設定の影響で割安感あり。更地または中古建物の 取引が多く新築建売住宅は少ない。土地は１５００万円程度の物件が中心で２千万円を超えると需要は減退する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートもみられるが、自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用が一般的である。一方、標準地の画 地規模は１６５㎡に過ぎず、駐車場の確保を含めアパートを想定するのは非現実的であり、収益還元法は適用しなかっ た。自用取引が中心である地域の実情を考慮し、北東部市街地に所在する豊富な取引事例に裏付けされた比準価格の採 用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で需給環境が一変。後半は融資等の 経済政策から景気は底を打った。住宅需要は 底堅い。建築資材価格上昇の影響は不透明。 北東部市街地の熟成した住宅地域で格別の変 動はないが、求心力を増す東金沢駅周辺での 強気の分譲価格の影響が波及し価格は底上げ された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％