別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 金沢 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -11 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　広島　章生   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 96,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市出雲町イ３７２番 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高18m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 金沢 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一部事業所も混在する住宅地 域である。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅西方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高18m ⑤地域要因の将 　来予測 区画が整理された地域で事業が完了して久しい。北方には戸板区画整理事業による良質な新規住宅が供給され人 気があるため、当該地域は取引が少なく空地も見られる。区画整理事業地の影響もあり価格は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市西住宅地域である。需要者は、地縁性を求める人の他、市街地中心地にも近く生活の利便性を求め る２次取得者、３０～４０代前半の一次取得者等である。新型コロナウィルス感染による影響も見られるが日常生活に 必要不可欠な居住用途の為需要は堅調である。取引の中心は土地は２００㎡前後、１７００万円前後で、新築戸建住宅 は３３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は概ね規範性があり比準価格は信頼できる。近隣地域には共同住宅も見られるが、標準地は経済合理 性や建物配置から見て市場性のある賃貸住宅の床面積の確保等が困難と判断し、収益還元法は適用せず。よって市場の 実勢を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [103.0] 100 [145.6] [102.0] 100 95,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が改善し経済活動は徐々に再開し、 供給面の制約、原材料価格の高騰等不安要因 はあるが不動産市場は徐々に改善しつつある 。 空地や農地も多く残されているが市場に供給 される物件は少ない。このため土地利用や地 域要因に大きな変動はない。 区画・街路とも整然とし東側道路で日照・通 風も良好である。特に個別的要因の変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％