別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 金沢 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -10 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西田　雄一   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市弓取町１５７番 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 金沢 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   165 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 金沢駅北方 4.3km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の土地区画整理事業施行地域の影響や金沢外環状道路海側幹線の延伸に対する期待感の影響等から、地価の 強含み傾向が暫く続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市北西部で浅野川の西側、かつ国道８号の北側に存する住宅地域のうち、類似価格帯の圏域である 。需要者は金沢市内を中心に近隣市町の居住者も含まれ、一次取得者が中心である。同一需給圏内では土地区画整理事 業の影響、金沢外環状道路海側幹線の延伸に対する期待感及び生活関連店舗の出店等による利便性向上から既成住宅地 域の需要が高まり、市場の需給は強含み。需要の中心価格帯は、対象標準地の規模で１６００万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺では賃貸物件としてアパートのほか戸建住宅等も一部に見られるが、取引は自用目的のものが多い。ま た、近隣地域は戸建住宅地を標準的使用とし、本件では対象標準地の画地条件から収益還元法が適用できず、試算価格 は比準価格のみが求められた。従って、取引環境の変化を踏まえた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討、単 価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [102.0] 100 78,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しており、金沢市の人口は微減 傾向、高齢化率は増加傾向で、住宅地は市街 地周辺部等の需要が堅調に推移している。 周辺の土地区画整理事業の影響や海側幹線の 延伸に対する期待感の影響等から、地価は強 含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％