別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 金沢 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -7 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　広島　章生   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市緑が丘２３６番 ｢緑が丘１２－１４－１｣ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北西6.8m市道 水道、ガス、下水 金沢 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近くに小学校、中学校、高校 があり文教地域として人気の ある住宅地域 街 路 基準方位北、６．８ ｍ市道 交通 施設 金沢駅南方 5.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 金沢市街地南部にある成熟した住宅地で文教地区として人気があり住環境は良好である。需要は堅調であるが供 給面は空地がほとんどなくまとまった新規供給は望めず、地価は高目。今後も同様に推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南部の住宅地域である。地縁性による人の他、買物等生活の利便性及び子供の教育環境の良さによ り根強い人気のある地域である。需要者の中心は３０～４０代前半の一次取得者。新型コロナウイルス感染による影響 も見られるが日常生活に必要不可欠な居住用途の為需要は堅調。取引の中心は土地は２００㎡前後、２２００万円前後 で、新築戸建住宅は３８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は概ね規範性があり比準価格は信頼できる。近隣地域には共同住宅も見られるが、標準地は経済合理 性や建物配置から見て市場性のある賃貸住宅の床面積の確保等が困難と判断し、収益還元法は適用せず。よって市場の 実勢を反映する比準価格を標準とし鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　金沢 -34                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が改善し経済活動は徐々に再開し、 供給面の制約、原材料価格の高騰等不安要因 はあるが不動産市場は徐々に改善しつつある 。 成熟した住宅地で空地もほとんどなく今の所 新規の開発は少ない。 特になし 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％ +0.9 ％