別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 金沢 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -6 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市小立野１丁目１３０番 ｢小立野１－３５－２１｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 金沢 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   140 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南東方 5.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 令和４年度上半期に新石川県立図書館の開館を控え、あわせて都市計画道路小立野旭線の進捗により、住宅地域 としての生活利便性の向上が期待され、需要は強含み傾向が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市内南東部の住宅地域である。需要者は、市内在住の一次取得者が中心である。金沢大学工学部跡地 での石川県立図書館及び金沢美術工芸大学の移転工事が進み、生活利便性の向上が期待される中、住宅地域としての需 要が強含みとなっている。土地は１，５００万円程度の物件が需要の中心であり、新築物件は４，０００万円程度の物 件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高いものを採用し得たため信頼性が高い。標準地は画地規模が 小さいため共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であり、 自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,500 円／㎡ [103.8] 100 100 [102.0] 100 [ 87.0] [102.0] 100 93,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向 にある。コロナ禍ではあるが、住宅地需要は 堅調な動きとなっている。 生活利便性の向上が期待され、土地需要は増 加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％