別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 金沢 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　澤矢　豊伸   TEL.

鑑定評価額 6,760,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市窪１丁目５８番１ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 地すべり防止区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる高台の住 宅地域 南東5.7m市道 水道、ガス、下水 金沢 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地勢に課題が認められる高台 の住宅地域、宅地造成等工事 規制区域の指定も受ける。 街 路 基準方位北、　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 金沢駅南方 6.9km 法令 規制 １低専 (60,100) 土砂災害警戒区域 地すべり防止区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域では、地域の特性を変えるような変動要因はみられないが、近年の自然災害の多発で、災害リスクのあ る地域は選好されづらくなっているため、当分の間は、現環境を維持するが、地価は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね地域特性等で類似性がある金沢市内の低価格帯の住宅地域。需要者の中心は、金沢市内に勤務する 自用の住宅を求めるエンドユ－ザ－が想定される。近年の自然災害多発により災害リスクのある高台の立地を敬遠する 傾向が強まり需要は小さい。取引件数が少なく、成約したものの内容をみても築古建物と土地がセットの割安なものが 数件ある程度なので、更地で取引した場合において中心となるであろう価格帯は見い出し難い状態となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の代替関係が認められる取引事例から求められたもので、市場を反映した規範性の高い価格 と判断される。高台に立地しているためアパート等の収益物件については事業採算性が見込み難く、自己使用目的の取 引が支配的で賃貸市場がかなり未成熟であるため、収益価格は試算せず、当該地域の需給動向、経済状況等を踏まえた 上で、比準価格を重視し代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -42                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,400 円／㎡ [ 95.1] 100 100 [103.0] 100 [126.3] [103.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍のなかではあるが景況感は回復して きており、これにより不動産市況も改善に向 かっている。 地域要因に格別の変動はないものの、近年の 自然災害多発などの影響で、需要者から選好 されにくくなっている。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.9 ％  ％