鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公１１ -1	金沢市		建付地	（　）	長方形	北3m市道、中間画地		１住居高度地区最高12m 駐車付置義務 (70,160)
b	０２２公１７ -1	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		近商高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,270)
c	０２２公１９ -1	金沢市		更地	（　）	長方形	北西12m市道、南西6m、角地		準工高度地区最高18m (70,200)
d	０２２公２０ -2	金沢市		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	０２２公２９ -12	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.4m市道、中間画地		２中専高度地区最高12m (70,176)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,900	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	147,622	100 [ 87.4]	168,904	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 269,948	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	269,948	100 [ 130.3]	207,174		215,000
c	(　 ) 138,989	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	135,514	100 [ 82.4]	164,459		171,000
d	(　 ) 125,154	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	126,145	100 [ 73.4]	171,860		179,000
e	(　 ) 128,643	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	123,695	100 [ 66.3]	186,569		194,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

金沢 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な事例がない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,655,534	1,094,647	4,560,887	3,412,480	1,148,407	（　0.9731） 1,117,515	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	23,776,915 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	Ｓ3	315.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防駐車場整備地区高度地区最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	218 ㎡	9.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅、１ＬＤＫ、平均約４５㎡

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率と判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	85.0	89.25	1,798	160,472	2.0	320,944
							1.0	160,472
2～ 3	住宅	105.00	85.0	89.25	1,835	163,774	2.0	327,548
							1.0	163,774
～

～

～

計		315.00	85.0	267.75		488,020		976,040
								488,020

⑨年額支払賃料	488,020 円　×　12ヶ月　＝　 5,856,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,856,240 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 610,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,497,416 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	976,040 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,784 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 488,020 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 149,334 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,655,534 円　　　　（　 25,943 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９　　　　-1	1,987 ( 1,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,987	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,890 円/㎡　月額支払賃料（　 1,835 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１９　　　　-2	1,411 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	1,786
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	297,600 円	49,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	183,247 円	6,108,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 421,600 円	49,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,600 円	49,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,600 円	49,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,094,647 円　（　　　　　　 5,021 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,600,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,412,480 円（　　　　　 15,654 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,655,534 円
②総費用	1,094,647 円
③純収益　①－②	4,560,887 円
④建物等に帰属する純収益	3,412,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,148,407 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,117,515 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,126 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,776,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
金沢 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 -2

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　西郷　悟

TEL.

鑑定評価額

40,500,000 円

１㎡当たりの価格

186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市彦三町１丁目６１３番｢彦三町１－１４－２７｣				②地積　(㎡)	218 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高15m 駐車場整備地区 (70,200)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にマンションも見られる住宅地域	南7.4m市道	水道、ガス、下水	金沢 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部の利便性の高い高級
住宅地域

街

路

基準方位　北　　７
．４ｍ市道　

交通

施設

金沢駅東方

1.2km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区最高15m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部の利便性の高い高級住宅地域であり、格別な変動要因がないことから当分の間現状を維持していくもの
と予測する。地価水準の動向は、根強い富裕層の需要や限定的な供給により若干の上昇傾向と思量する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 186,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、金沢市の市街地中心部及びその周辺に存する住宅地域一円である。需要者の属性は金沢市在住の中位以
上の所得者層が中心で、同一需給圏内の２次取得者が多いが、マンションとの競合も見られる。市中心部の利便性の高
い高級住宅地域であることや、供給が限定的であること等により土地需要の回復が見られる。土地は４，０００万円程
度の物件が需要の中心で、新築物件は総額６，０００～７，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は、事情を含むものもあるが、事情を反映して適正に補正し得た。賃貸市場は成熟していると思われるが、住
宅地域は快適性を重視することから収益価格は低位になったと判断される。快適性を重視する住宅地域であり、自己使
用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、収
益価格を参考に留め、また前年度からの価格形成要因の変動状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    183,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢 -33                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    185,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金沢市の人口は微増・世帯数は増加傾向にあ
り、住環境や利便性の優れた地域の住宅地需
要は回復傾向にある。

市中心部の高級住宅地域で、供給が限定的で
あることや都心回帰の影響もあり、需要の回
復が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

金沢 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１調１６ -2	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.8m市道、中間画地		近商高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,240)
b	０２２公１０ -4	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北5.8m、角地		１住居高度地区最高12m 駐車付置義務 (80,200)
c	０２２公１１ -1	金沢市		建付地	（　）	長方形	北3m市道、中間画地		１住居高度地区最高12m 駐車付置義務 (70,160)
d	０２１調１５ -31	金沢市		建付地	（　）	長方形	南3.6m市道、中間画地		１住居高度地区最高12m 駐車付置義務 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,941	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	134,941	100 [ 78.7]	171,463	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	178,000
b	(　 ) 205,489	100 [ 120.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.2]	158,654	100 [ 88.4]	179,473		187,000
c	(　 ) 127,900	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	153,903	100 [ 80.3]	191,660		199,000
d	(　 ) 128,277	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	126,797	100 [ 73.4]	172,748		180,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.23	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	買進み	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

金沢 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,645,229	1,094,345	4,550,884	3,412,480	1,138,404	（　0.9731） 1,107,781	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	23,569,809 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	Ｓ3	315.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区最高15m 駐車場整備地区	70 ％	200 ％	200 ％	218 ㎡	9.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅、２ＤＫ、平均専有面積約４５㎡

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	85.0	89.25	1,785	159,311	2.0	318,622
							1.0	159,311
2～ 3	住宅	105.00	85.0	89.25	1,820	162,435	2.0	324,870
							1.0	162,435
～

～

～

計		315.00	85.0	267.75		484,181		968,362
								484,181

⑨年額支払賃料	484,181 円　×　12ヶ月　＝　 5,810,172 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,810,172 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 609,817 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,488,355 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	968,362 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,715 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 484,181 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 148,159 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,645,229 円　　　　（　 25,896 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５　　　　-6	2,380 ( 2,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [113.0]	100 [110.0]	1,741	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,875 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１９　　　　-1	1,987 ( 1,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,007
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	297,600 円	49,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	182,945 円	6,098,172　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 421,600 円	49,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,600 円	49,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,600 円	49,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,094,345 円　（　　　　　　 5,020 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,600,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,412,480 円（　　　　　 15,654 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,645,229 円
②総費用	1,094,345 円
③純収益　①－②	4,550,884 円
④建物等に帰属する純収益	3,412,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,138,404 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,107,781 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,082 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,569,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）