別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山朝日 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山朝日 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳   TEL.

鑑定評価額 5,890,000 円  １㎡当たりの価格 27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下新川郡朝日町平柳字狐角地１４８番１外 ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模小売店舗が多 い駅に近い商業地域 北12m町道 水道、下水 泊 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅周辺の商業地域 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 泊駅北東方 370m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少が進む朝日町の商業地であり、特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測。当該地域は、高齢化 ・人口減少、大型ＳＣへの顧客流出により減退傾向であり、宅地需要は弱く、地価水準は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝日町及び周辺市町に存する商業地域及び商住混在地域の範囲である。需要者の中心は同一需給圏内に地 縁性を有する個人事業者、地元法人等で、外部からの転入は殆ど見られない。人口減少が進む泊駅に近い商業地であり 、高齢化・人口減少、大型ＳＣへの顧客流出減退傾向であり、宅地需要は弱く、地価水準は下落傾向と予測。市場の中 心となる土地の価格帯は標準地と同程度の土地で５００万円～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において、朝日町及び周辺市町を中心とした商業地域の規範性の高い取引事例を収集し、比準 価格を試算した。近隣地域は、自己使用店舗が中心であり、賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未成熟であるため等から収 益価格は試算し得なかった。したがって、自己業務使用目的での商業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格に より、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [159.7] [ 99.0] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大型商業施設周辺は、宅地需要は安定してい るが、当該地域以外は人口減少・顧客流出に より宅地需要は弱い。 地域要因に変動はないが、泊駅に近い、人口 減少が進む商業地であり、高齢化・人口減少 、大型ＳＣへの顧客流出により宅地需要は弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +55.8 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％