別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富山朝日 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山朝日 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　江上　修   TEL.

鑑定評価額 3,820,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下新川郡朝日町道下字四ケ領１９番６ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南4.5m町道 水道、ガス、下水 泊 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   190 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に開発された中 規模分譲住宅地 街 路 基準方位　北４．５ ｍ町道 交通 施設 泊駅北東方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 古い住宅団地で、今後も現状のまま推移すると予測する。道路幅員が狭く、老朽化、住人の高齢化に伴う競争力 の低下から転入者は乏しく、需給は低調で地価は下落しており、今後も下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝日町及び周辺市町村の住宅地域一帯。需要者の中心は朝日町に居住あるいは地縁性を有する者で、町外 からの転入は少ない。本地域は昭和４０年代に開発された道路幅員の狭い古い住宅団地で、老朽化、高齢化のため競争 力が弱い。また近年では魚津市、黒部市方面への人口流出傾向もみられ、コロナ禍騒ぎの影響は不明確であるが、需給 関係は弱含みで推移している。市場の中心価格帯（総額）は土地４００万円程度、新築戸建住宅は少なく不明確。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域付近は、戸建住宅が標準的使用の古い住宅地であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益物件の想定は非現実的 である。そのため、収益価格は求めなかった。比準価格は地価の実態を反映する取引事例から求めたものであり信頼性 は高い。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入善 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [146.9] [104.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 朝日町の住宅地は少子高齢化、人口減少等に より需要が減退し、地価下落傾向が続いてい る。 地域要因に変動はない。古い住宅団地で、居 住者の高齢化とともに需要は減少傾向である 。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％