別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 入善 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入善 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　江上　修   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下新川郡入善町入膳字南町５１８３番１外 ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅と一般住 宅が混在する近隣商 業地域 北西12m県道 水道、下水 入善 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 入善町中心市街地に近い既成 商業地域 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 入善駅東方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が混在する商業集積度の低い既成商業地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。旧来型の商 業地域で衰退傾向にあるので、地価は今後も下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は入善町及び周辺市町村の商業地域もしくは商住混在地域。主たる需要者は入善町に地縁性を有する個人事 業者が中心とみられる。本地域のような、駐車場のない旧来型の既成商業地域は衰退傾向が継続しており、取引は低調 で、コロナ禍騒ぎの影響は不明確であるが、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯（総額）は、土地 ６００～７００万円程度であり、複合不動産については建物の種類・規模によりマチマチで不明確である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域付近は衰退傾向の在来商業地で、小規模な店舗併用住宅や一般住宅を中心とした自用目的の取引が殆どであるた め、収益価格は非現実的と判断し求めなかった。比準価格は、地価の実態を反映する取引事例から求めたもので信頼性 が高い。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [132.7] [100.0] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 入善町の駐車場のない旧来型の商業地域は衰 退傾向に歯止めがかからず、利便性の良好な 幹線道路沿いの大規模店舗等に顧客が流出し ている。 一般住宅が混在する商業集積度の低い既成商 業地域で宅地需要は弱い。地域要因に目立っ た変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％