別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 立山 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立山 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中新川郡立山町前沢字東焼田２４３５番７外 ②地積 　(㎡) 613   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 Ｓ3 低層の店舗併用住宅 等が建ち並ぶ近隣商 業地域 北10.9m県道 水道、下水 五百石 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．９ｍ県道 交通 施設 五百石駅南西方 270m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 役場や駅に近接するものの商業施設の集積度は低く、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。立山市 街地全体に衰退傾向が続いており、地価水準は今後とも下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立山町を中心として周辺市町村を含む商業地域一帯。需要者の中心は周辺地域に地縁性を有する地元事業 者であり、同一需給圏外からの転入需要は少ない。近隣地域は役場や五百石駅に近接する立山町の市街地中心部に位置 するが、個人商店に住宅が混在する商業集積度の低い商住混在地域であるため新規出店需要も乏しく、衰退傾向が続い ている。需要の中心となる価格帯は、規模等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 立山町では商業地の取引事例が少ないため、周辺市町村の商業地域における取引事例を広域に収集し、信頼性のある取 引事例を採用して比準価格を試算した。収益価格については、テナント需要がほとんどなく賃貸市場が未成熟なことか ら、貸店舗等の収益物件の想定が困難であり、試算できなかった。したがって、自己使用目的での商業地に対する需給 動向を適切に反映した比準価格を重視し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上市 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 88.6] [100.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣接する富山市への顧客流出傾向が強く立山 町の商業地域は衰退傾向が続いているが、富 立大橋開通後は利田地区周辺で商業集積が進 んでいる。 立山市街地全体に衰退傾向が続いており、同 一路線沿いには売り物件が増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -13.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％