別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 立山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立山 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 6,870,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中新川郡立山町浦田字下辻内３２３番２４外 ②地積 　(㎡) 424   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南6m町道 水道、下水 寺田 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 寺田駅に近い立山北部小学校 校区の既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 寺田駅南西方 210m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。周辺分譲住宅団地に比較して住環境に劣り 、画地規模が大きく総額が嵩むため宅地需要は低調であり、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立山町及び周辺市町村に存する住宅地域の圏域であり、立山町郊外の既成住宅地域が圏域の中心である。 需要者の中心は立山町の地縁者であり、立山町外からの転入は少ない。画地規模の大きい既成住宅地域で、総額が嵩む ことから周辺住宅団地との競争力に劣り、需給は弱含みで推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、土地で ７００万円程度、新築戸建住宅については土地取引や中古住宅の取引が中心であり見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、立山町及び隣接町内の住宅地域から代替競争関係が認められる取引事例を収集しえたことから信頼性は高 い。一方収益価格は、賃貸市場が未成熟であることから試算を断念した。自用目的の取引が主であり、需要者は取引価 格水準を指標として意思決定を行うため、需要者の行動原理に適う比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上市 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,900 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [102.0] 100 [ 97.5] [104.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が進むなか既成市街地及び郊外の宅 地需要は低迷しているが、富山市通勤圏の住 宅需要は堅調である。 画地規模の大きい郊外の既成住宅地域であり 、競争力に優れる周辺分譲住宅団地に劣り、 需給は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％