別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 舟橋 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舟橋 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中新川郡舟橋村国重２３１番 ②地積 　(㎡) 1,015   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅が建 ち並ぶ県道沿いの住 宅地域 南11m県道 水道、下水 越中舟橋 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 越中舟橋駅北西方 730m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農村集落的色彩の強い既成住宅地域であるが、同一県道沿いで近接して住宅団地が多く、背後の住宅団地におけ る分譲価格の影響を受けながら地価水準は当面横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は舟橋村を中心に、隣接する立山町や上市町の郊外に広がる住宅地域一帯。需要者の中心は当該地域に地縁 性を有する一次取得者または買い替え取得者である。近隣地域は比較的車両通行量の多い県道沿いに位置し、背後では 堅調な戸建住宅地需要に支えられ住宅団地開発が続いているが、集落的色彩が強く画地規模が大きいことから転入需要 は少ない。需要の中心となる価格帯は１０００㎡程度の土地で１５００万円程度、戸建物件で３５００万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 舟橋村内では適切な取引事例が乏しいため、隣接する上市町及び立山町の住宅地域における取引事例を広域に収集し、 信頼性のある事例を採用して比準価格を試算した。一方、近隣地域は農村集落的色彩の強い既成住宅地域であるため、 アパート等の収益物件の想定が困難であり、収益価格は試算できない。よって、自己使用目的での戸建住宅地に対する 需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上市 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,900 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [102.0] 100 [100.0] [100.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 舟橋村は富山市中心部への交通利便性を重視 した戸建住宅地需要が高く、富山市のベッド タウンとして住宅団地の開発が続いている。 画地規模が大きく既成集落内への転入需要は 少ないが、同一県道沿いに住宅団地やコンビ ニエンスストア等が立地し地価は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％