別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 射水 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 9-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　江上　修   TEL.

鑑定評価額 253,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市有磯２丁目２７番２ ②地積 　(㎡) 19,935   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場 中規模の工場が建ち 並ぶ街区整然とした 工業地域 北18m市道 水道 小杉 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   300 ｍ、南   260 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 155.0 ｍ、規模　　    20,150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 小杉駅北東方 9.3km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業生産等に影響を与える格別な変動要因はなく、周辺地域にも目立った変化はなく、当分の間現状のまま推移 していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 平家建の工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県内一円の工業地域。需要者は上場会社、全国展開している法人等が中心である。近年における本地域 のような既成臨海工業地の市場の需給動向は、コロナ禍騒ぎの中でも、需給が概ね均衡し、価格的には横這いの基調に あるとみられる。市場での需給の中心となる価格帯（総額）は標準地と同一規模の土地で２億５０００万円前後とみら れ、複合不動産については建物の種類・規模等で総額が異なるため水準としての把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域付近は自己使用の工場が主で、賃貸市場は未成熟であり、工場の賃貸事例がないため収益還元法は適用できなか った。一方、比準価格は実際取引に基づいており説得力がある。従って、比準価格を標準とし、同一需給圏内の工業地 の市場動向等に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [117.0] [101.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市は総人口、生産年齢人口ともに減少傾 向であるが、県内の工業地については全般的 に需給が均衡しているとみられる。 格別な変動要因はなく、需給は概ね均衡して いるとみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％