別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 射水 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-6 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　江上　修   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市作道２３８番外 ②地積 　(㎡) 1,103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 3:1 店舗兼住宅 Ｗ1 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 北西30m国道 水道、下水 中新湊 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４７２号沿いの郊外路線 商業地域 街 路 ３０ｍ国道 交通 施設 中新湊駅南方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 未成熟で、新規出店需要が乏しい郊外型路線商業地域であり、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。 店舗立地としての競争力が弱く、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市及び隣接する富山市、高岡市の商業地域と商住混在地域である。需要者は地縁者を中心とする県内 事業者であるが、広域展開の大手企業も見られる。繁華性の乏しい郊外路線商業地域であり、新規出店は乏しく、他の 郊外路線商業地域との競合関係から衰退傾向が続いており、コロナ禍騒ぎの影響は不明確であるが、需給は依然として 弱含みで推移している。市場の中心価格帯（総額）は、画地規模、建物規模等により様々であり不明確である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域付近は自用目的の取引が中心である。そのため、比準価格は、同一需給圏内の類似地域等において代替・競争関 係が認められる取引事例を採用しており、実証的で信頼性は高い。一方、収益価格は、周辺で貸店舗等は殆んど見られ ず、賃貸市場が未成熟であることから、非現実的と判断して求めなかった。従って、比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [ 99.0] 100 [157.4] [100.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の郊外路線商業地は、競争力が劣る既 存商業地域と背後人口に支えられた新興商業 地域の二極化がみられる。 国道沿いの郊外路線商業地域である。未成熟 で地域間競争力が弱く目立った地域要因の変 動はない。宅地需要は低調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％