別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 射水 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡   TEL.

鑑定評価額 76,600,000 円  １㎡当たりの価格 59,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市三ケ２４６４番１外 ②地積 　(㎡) 1,292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 店舗 Ｓ1 低層の店舗等が建ち 並ぶ路線商業地域 北20m市道、背面道 水道、下水 小杉 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   350 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道二方路 交通 施設 小杉駅南西方 700m 法令 規制 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道から分岐する広幅員の道路に面した路線商業地域。商業背後地も緩やかに拡大する一方、市内外の路線商業 地域、大型商業施設との競争関係にある。需給は安定し、今後の地価はおおむね横ばい傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市及び周辺市を含む商業性のある地域一円で、特に路線商業地域と価格牽連性が高い。需要者の中心 は県内または全国規模で店舗を展開する事業者が想定される。他の路線商業地との競争もあり、商圏は周辺の住宅地に 限られる傾向にあるが、周辺で新規宅地分譲も行われるなど背後地は拡大し、需給は安定的である。需要の中心となる 価格帯は業種、事業規模により最適な画地条件が大きく異なり指摘困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は比較可能な実際の取引事例により試算したもので、現実の不動産市場を反映し実証的で信頼性が高い。一方 、収益価格は、賃貸市場が未成熟で、一般的な不動産賃貸事業経営を前提とした収益用建物を想定することが困難であ ること等から、試算できなかった。市場参加者は個々の事業の収益性を背景に価格を指標として取引すると想定される 。よって、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,900 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 81.3] [100.0] 100 59,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ネット通販が拡大し、商圏は自動車利用を前 提とした市内外の路線商業施設、郊外店舗に 分散している。 郊外型店舗が建ち並び、商業背後地では安定 した宅地需要が認められ、周辺では店舗開発 の動きがあるものの、地域要因は安定してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％