別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 射水 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-4 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩   TEL.

鑑定評価額 8,290,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市三ケ字中吉原３６５４番１ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅が建ち 並ぶ駅前の商業地域 西11.3m市道 水道、下水 小杉 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小杉駅前の既成商業地域 街 路 １１．３ｍ市道 交通 施設 小杉駅北方 100m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 小杉駅前の商業地域であり、地域要因に特段変化はみられない。小売店舗等が建ち並ぶ既成商店街は衰退傾向に あり商業地需要は弱く、需給は弱含み。地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、射水市及び隣接市の商業地域、商住混在地域の範囲である。需要者の中心は射水市に地縁性のある個人 事業者、地元法人が中心であり、外部からの転入は少ない。小杉駅前の古くからの商業地域であり、郊外型店舗等への 顧客流出が続き商業収益性は低い。商業地としての土地需要は弱く需給は弱含み。需要の中心となる価格帯は、土地に ついては８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 繁華性、商業収益性が低いため、小杉駅前立地としての資産性等を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏 内の類似地域等において規範性に富む取引事例を収集し得た。周辺は自己使用の店舗が中心で貸店舗が殆どなく収益目 的の取引需要が弱いため、収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結 果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,900 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [103.6] [100.0] 100 46,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市内において少子高齢化傾向が大きな海 沿いの旧新湊地域と旧小杉町等のその他地域 との土地需要に対する２極化傾向が強まって いる。 小杉駅前の既成商業地域で、立地条件は良い が、商況は低迷しており、土地需要は減退し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％