別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 射水 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　恵子   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 46,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市大門字道山１０４番３ ②地積 　(㎡) 457   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1.5 店舗 Ｓ2 中低層店舗、銀行等 が建ち並ぶ商業地域 南西15m市道、背面道 水道、下水 越中大門 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 低層店舗、事務所が多く公共 会館に近接 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 越中大門駅南西方 550m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧大門町の商住混在地域であり、高岡市等への顧客流出傾向が強く、今後とも衰退傾向が続くものと予測する。 旧大門町では商業地需要が減退していることから、地価水準は当面下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 １階建程度の店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏は射水市内の商業地であり旧大門町内が圏域の中心である。②需要者の中心は県内の個人または法人事業 者であり、チェーン展開する企業もみられる。③近隣地域は旧大門町の中心的商業地域であるが、高岡市内への連続性 が良好な市道沿いに位置することから顧客は都心部や大型商業施設へ流出する傾向が強く、旧大門町の商業地に対する 需要は減退している。④需要の中心となる価格帯は、画地規模によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ①近隣住民及び車両客を対象とする商業地域であり、規範性の高い取引事例を基に得られた比準価格は信頼性が高い。 一方で、近隣地域は商業集積度の低い商住混在地域であるため、賃貸市場が未成熟で収益価格は試算できなかった。② 代表標準地との検討を踏まえ、唯一求められた試算価格として比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,900 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [100.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響による厳し い状況が緩和されつつある中で、不動産は二 極化しつつも全般的に利便性が高い事から選 好性が高い。 同一路線上の高岡市及び小杉地区と比較して 選好性が相対的に劣り、有効需要は弱含みで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％