別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 射水 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 3,730,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市中新湊２６５番２外 ｢中新湊７－２３｣ ②地積 　(㎡) 91   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ駅前商業地 域 東16m国道 水道、ガス、下水 中新湊 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中新湊駅前の既成商業地域 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 中新湊駅北西方 100m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧新湊市の成熟した商業地域であるが、地域に大きな変化はみられない。周辺の郊外型店舗が建ち並ぶ商業地域 に対する競争力は劣るため、衰退傾向が続いており、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね射水市及び隣接市の商業地域である。主たる需要者は旧新湊市に地縁性を有する法人又は個人事業 者が大半を占める。中新湊駅への接近性に優れた立地条件を有するが、幹線道路沿いの比較的小さい画地の多い商業地 域であり、周辺の郊外型店舗に対し競争力は劣り、衰退傾向にある。取引される価格帯は、物件によって様々であり、 需要の中心となる特定の価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は射水市の類似性の高い商業地域における信頼性の高い取引事例から試算した価格であり、規範性は高い。収 益価格は、近隣地域は自用の店舗等が多い商業地域であり、新規出店に伴う賃貸需要はほとんど無く、賃貸市場が未成 熟であるため、収益価格は試算できなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の市場動向や単価と総 額との関連等にも十分留意、検討の結果、信頼性の高い比準価格を採用、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,900 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [117.5] [100.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の商業地域は、郊外型店舗が連たんす る旧小杉町等の路線商業地域は比較的堅調で あるが、旧来からの既成商業地域は衰退傾向 にある。 幹線道路沿いの地域であるが、駐車場確保が 困難な画地が多く、周辺の郊外型店舗に対す る競争力は劣るため需要が弱く、地価は下落 傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％