別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 射水 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -16 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　恵子   TEL.

鑑定評価額 5,970,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市手崎字石太郎１０４１番１１ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北6m市道 水道、下水 小杉 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   140 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 少区画で造成分譲された住宅 団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小杉駅東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり地域要因は安定している。周辺で供給は多いものの居住環境の良好な住宅地 域であるが価格水準も割安感があり、地価は概ね横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏は射水市内の住宅地であり、旧小杉町内が圏域の中心である。②需要者の中心は、射水市に地縁性を有す る一次取得者や買い替え取得者であり圏域外からの転入も見られる。③射水市内は供給が活発である中近隣地域は新興 住宅地と比較して競争力はやや劣るものの住環境が良好な事から割安感があり需要は安定している。④市場の中心価格 帯は、２００㎡程度の土地は６００万円前後、新築の戸建物件であれば２４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ①戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり規範性の高い取引事例を基に得られた比準価格は信頼性が高い。一方、戸建住宅 が標準であることから収益性からの検討は非現実的であるため、収益価格の試算ができなかった。②代表標準地との検 討を踏まえ、唯一求められた試算価格として比準価格を重視し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [116.0] [100.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響による厳し い状況が緩和されつつある中で、不動産は二 極化しつつも全般的に利便性が高い事から選 好性が高い。 周辺においては新規の宅地供給が見られるも のの、居住環境が良好で割安な地域であり、 有効需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％