別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 射水 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -14 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市松木７５１番 ②地積 　(㎡) 1,129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1.5:1 空地 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南8m県道 水道、下水 西新湊 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   430 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 塚原小学校に近い県道沿いの 住宅地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 西新湊駅南西方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に所在するが、周辺地域での道路整備により高岡市中心市街地へのアクセスに優れる。また、周 辺に商業施設等が見られることから利便性は高く、地価は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市及び隣接市の市街化調整区域に所在する住宅地域一帯。需要者は当該地域に地縁性を有する個人が 中心で、地域外からの転入者は少ない。市街化調整区域内に所在するが、周辺に小学校や商業施設等が見られ、高岡市 中心市街地への接近性に優れること等から利便性が良好な地域であり、地価の長期下落による値頃感もあり地価は安定 的である。周辺では取引が少なく、画地規模もまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は射水市の市街化調整区域に所在する類似性の高い住宅地域の取引事例から試算された実証的な試算価格であ り、規範性は高い。収益価格は市街化調整区域内の建築規制により賃貸物件の建築が不可能な地域であるため試算でき なかった。住宅地域では居住の快適性等が重視され、取引に際しては一般的に周辺類似地域の取引価格を指標とするた め、不動産市場の実態を反映した実証的で信頼性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の住宅地域は、旧小杉町、旧大島町等 の市中心部の新規分譲地等の需要は堅調だが 、旧新湊市等の沿岸部は人気が乏しく、需要 は弱い。 高岡市中心市街地へのアクセスに優れ、周辺 に商業施設等がみられる利便性が良好な地域 であり、値頃感もあることから、地価は安定 傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％