別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 射水 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -13 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　恵子   TEL.

鑑定評価額 9,530,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市小島１０１４番２外 ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西6.2m市道 水道、下水 越中大門 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 集落的要素が残る既成住宅地 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 越中大門駅北東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い古くからの住宅地域であり需要の旺盛な射水市であるが、農村集落的色彩が強く宅地需要は弱い 。新規分譲地の供給が多く有効需要は相対的に劣り地価は横ばいまたは緩やかに下落基調に進むと予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏は射水市内の住宅地であり大島町、旧大門町地区の既存住宅地が圏域の中心である。②需要者の中心は射 水市に居住または隣接市に通勤する一次取得者であり同一需給圏外からの需要者も見られる。③射水市内は供給が活発 である中で、近隣地域は農村集落的色彩が強い為競争力は劣り周辺分譲地に対し割安感があるものの有効需要は相対的 に劣る。④需要の中心となる価格帯は３３０㎡程度の土地で９５０万円前後、新築の戸建物件で２８００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ①射水市内の既成住宅地域であり、規範性の高い取引事例を基に得られた比準価格は信頼性が高い。一方、農村集落的 色彩が強い古くからの住宅地域であるためアパート等の収益物件の想定が困難であり、収益価格は試算できなかった。 ②代表標準地との検討を踏まえ、唯一求められた試算価格として比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [123.0] [101.0] 100 28,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響による厳し い状況が緩和されつつある中で、不動産は二 極化しつつも全般的に利便性が高い事から選 好性が高い。 地域的変化はほとんどない。周辺の住宅団地 の分譲価格等に比して割安感があるものの有 効需要は相対的に劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％