別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 射水 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -9 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市戸破字神田３９４８番８ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い市街地近郊の住宅 地域 北西6m市道 水道、下水 小杉 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 小杉駅北東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、良好な居住環境を維持している。小学校に近く主要道路沿いに多様な商 店・店舗がみられ、自動車利用の利便性も良好で需給は底堅い。地価は今後も上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市、高岡市の住宅地域一円。主な需要者は近隣地域周辺に地縁性のある一次取得者が中心で、周辺地 域からの転入も見られる。小学校への接近性は良好で、市街地郊外にあって良好な居住環境を維持している。新規分譲 地との比較において値頃感もあり、需給はやや強含んでいる。需要の中心となる価格帯は土地で１０００万円前後、新 築戸建で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は比較可能な近時の取引事例を収集し試算したもので、不動産市場の実勢を反映し、実証的で信頼性が高い。 一方、収益価格は、近隣地域が戸建住宅が主体で、賃貸市場が未成熟であること等から試算できなかった。市場参加者 は収益性より居住の快適性を重視すると想定されることから、したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [ 97.5] [100.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣接市への自動車による通勤利便性に優れる 郊外の新規分譲団地を中心に需給は底堅い一 方、地域間の競争により需給が弱含む地域も ある。 小学校に近い住宅地域で、周辺の新規分譲地 と比較して値頃感もあること等から需給は堅 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％