別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 射水 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -8 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 50,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市三ケ２６５０番１５ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 小杉 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小杉駅、商業店舗への接近性 に優れる住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道　 交通 施設 小杉駅南方 550m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の良い住宅地域であり特段地域要因に変化はみられない。駅や商業、公共施設に近く住宅地需要は堅調で ある。周辺分譲地価格との比較から、地価は緩やかな上昇傾向から次第に横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市及び隣接市の住宅地域の範囲である。需要者の中心は射水市に居住する一次取得者、買替取得者が 中心であるが周辺市からの転入も見られる。小杉駅から徒歩圏内にあり駅前や県道沿いの商業施設、公共施設に近いた め、太閤山エリアの分譲地と比較しても相対的な割安感があり宅地需要は堅調である。需給は安定しており、需要の中 心となる価格帯は土地については１１００万円程度、新築戸建物件３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生活利便性等を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の旧小杉町内の類似地域等において規範性に富む 取引事例を収集し得た。周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺にアパート等の収益物件が少なく、事 業収支の観点から賃貸建物を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重 視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [ 70.6] [102.0] 100 50,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市内において少子高齢化傾向が大きな海 沿いの旧新湊地域と旧小杉町等のその他地域 との土地需要に対する２極化傾向が強まって いる。 最寄駅、商業施設から徒歩圏内の住宅地域で あり、宅地需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％