別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 射水 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -7 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡   TEL.

鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市三ケ字中吉原３６０４番２外 ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 小杉 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 小杉駅北西方 270m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近く小規模な一般住宅が立ち並ぶ既成の住宅地域。地域要因は安定し、利便施設への接近性は良好であるが 、街路条件が劣る既成住宅地であり、需要は弱く、地価水準は横ばいないし若干の下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市の住宅地域一円。主たる需要者は近隣地域周辺に地縁性を有する一次取得者が想定される。駅に近 い建て込んだ住宅地で、店舗等への接近性は良好であるが、街路条件がやや劣り、敷地内駐車スペースの確保の難易が 需要に影響すること等から、需給はやや弱含んでいる。取引の中心となる価格帯は土地で６００万円前後、新築戸建で ２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は比較可能な取引事例により試算したもので、不動産市場の需給を反映し実証的で信頼性が高い。一方、収益 価格は、近隣地域は市街地の建て込んだ地域にあり、画地条件等からアパート等の収益用建物を想定することが困難な こと等から試算できなかった。市場参加者は収益性より居住の快適性を重視すると想定される。以上より、比準価格を 重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [116.8] [101.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣接市への自動車による通勤利便性に優れる 郊外の新規分譲団地を中心に需給は底堅い一 方、地域間の競争により需給が弱含む地域も ある。 接近性は比較的良好であるが、小規模な画地 が多く、街路条件に劣り、需給はやや弱含ん でいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +19.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％