別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 射水 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡   TEL.

鑑定評価額 6,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市黒河字竹山３７１５番１外 ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東6m市道 水道、下水 小杉 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   440 ｍ、西   260 ｍ、南   120 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 小杉駅南東方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因は安定している。市街化区域に近接し利便施設への接近性は比較的 良好で、周辺では分譲宅地開発もみられる。需給は安定し、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市、富山市、高岡市の住宅地域一円で、特に庄川から神通川の間の住宅地域との価格牽連性が高い。 需要者は近隣地域周辺に地縁性のある一次取得者が中心で、圏外からの転入は少ない。市街化調整区域内の集落的形態 を有する住宅地域で、自動車利用による富山市への接近性は比較的良好で、需給は安定している。取引の中心価格帯は 土地は６００万円前後で、新築戸建はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は比較可能な取引事例により試算したもので、不動産市場の需給を反映し実証的で信頼性が高い。一方、収益 価格は、近隣地域は郊外の市街化調整区域にあって、収益用建物を想定することが困難なこと等から試算し得なかった 。市場参加者は収益性より居住の快適性を重視すると想定される。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討 を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [101.6] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣接市への自動車による通勤利便性に優れる 郊外の新規分譲団地を中心に需給は底堅い一 方、地域間の競争により需給が弱含む地域も ある。 市街化調整区域であるため地域要因の変化は 少ないものの、市街化区域に近く、相対的な 割安感もある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +0.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％