別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 射水 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　江上　修   TEL.

鑑定評価額 1,580,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市本町１丁目４３６番２４ ｢本町１－１－１７｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南西7.5m市道 水道、下水 庄川口 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７． ５ｍ市道 交通 施設 庄川口駅東方 580m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧市街地中心部の古い住宅地域で、居住者の高齢化が進行し、更に地域経済の不振も反映して今後とも衰微傾向 が続き、地価水準は弱含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市及び隣接する高岡市、富山市の住宅地域。需要者は旧新湊市地区の居住者又は地縁性を有する個人 が中心で、市外からの流入は少ない。旧新湊地区は概ね少子高齢化等の影響で住宅地需要は低調であり、コロナ禍騒ぎ の影響は明確でないが、地価は下落傾向が続いている。市場の中心的価格帯（総額）は、８０㎡程度で１６０万円前後 で、本標準地付近では新築住宅は殆ど見られないが１５００万円程度が中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域付近は古い市街地の小規模戸建住宅地域であり、アパート等は殆どみられず貸家市場が未成熟である。更に、画 地条件の制約（地積過小）下にあって、本標準地上に賃貸用建物の想定が非現実的であることから、収益還元法を適用 しなかった。比準価格は地価の実態を反映する取引事例から求めたもので信頼性が高い。従って、比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [180.5] [102.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の既成市街地は、市町村合併、少子高 齢化、隣接市への人口流出等の影響から、衰 退傾向が続いている。 目立った地域要因の変動はみられないが、海 岸近くに位置する古い住宅地で、新興住宅地 に需要を奪われ、衰退傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +86.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％