別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 南砺 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南砺 5-3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　恵子   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南砺市寺家新屋敷字小田島３７３番２外 ②地積 　(㎡) 309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 2:1 店舗兼事務所 Ｓ2 ロードサイド店舗を 主とする新興商業地 域 東16m市道 水道、下水 福野 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   170 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既成市街地外縁部に位置する 路線商業地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 福野駅北西方 900m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福野地区市街地近郊の路線商業地域である。優位性はやや高いものの隣接する砺波市のＳＣ等競合があり有効需 要はやや弱い状態で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗、営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏は南砺市及び隣接市内の商業地。②需要者の属性は南砺市内の事業者を中心に当該地域に商圏を有する県 内資本の個人及び法人企業が中心である。③福野地区内の幹線道路沿いに大型スーパーを中心に商業施設が集積する地 域であるが、商況が砺波市内の大型ＳＣ等に吸収されており当該地域の有効需要は減退傾向にある。④土地は３００㎡ 程度であれば１１００万円前後であり複合不動産としてはまちまちであり一概には言えない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ①近隣地域は路線商業施設を中心とする商業地域であるが、テナント賃貸が少なく賃貸市場が未成熟であり収益価格は 試算しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域から得られた実証性の高い価格である。②代表標準地との検討を 踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 87.8] [100.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響による厳し い状況が緩和されつつある中で、不動産につ いては二極化しながらも全般的には弱含みで ある。 特に変化はない。商況は隣接市へ流通してお り、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％