別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南砺 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南砺 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 4,980,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南砺市本町４丁目６番２ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、一般住 宅等が混在する近隣 商業地域 東11.5m県道 水道、下水 福野 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １１．５ｍ県道 交通 施設 福野駅南東方 5.4km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗併用住宅が多い既成商業地域である。近隣地域の居住者の少子高齢化の影響から暫くは衰退傾向が継続し、 地価水準は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南砺市及び高岡市、小矢部市内の商業地域一円の範囲。需要者の属性は、圏域内の個人及び法人による店 舗又は併用住宅としての需要が主である。近隣地域は県道沿いに古くから続く商業地域であるが、商況の衰退から需給 は弱含みの傾向が継続。需給の中心価格帯は、土地であれば標準地と同規模で５００～５５０万円前後、複合不動産と しては標準的仕様の建物で２５００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 井波地区の低層店舗兼住宅が多い商業地域で、賃貸市場が未成熟であり収益価格は試算できなかった。直近の取引事例 から試算した比準価格は実証的である。したがって試算された比準価格を検討のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。鑑定評価額の決定に際しては近隣地域の変動要因に留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 91.7] [100.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南砺市は、地域経済の悪化、隣接市への顧客 流出、人口減少等の影響により、商業地需要 は減退し、需給は引き続き弱い。 近隣地域の衰退傾向は変わっていない。同地 域の有効需要は減退傾向で価格下落の基調が 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -13.1 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％