別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 南砺 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南砺 -6 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南砺市福光字川原１２６６番１４ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東6m市道 水道、下水 福光 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧福光町市街地南部に所在す る既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福光駅南西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧福光町市街地南部の戸建住宅が建ち並ぶ成熟した既成住宅地域であり、地域に大きな変化は見られない。人口 減少、少子高齢化により全体的な宅地需要は減退しており、今後も地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南砺市及び砺波市等隣接市の住宅地域一帯。需要者は南砺市の在住者がほとんどであり、他市からの転入 者は少ない。戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、旧福光町中心市街地への接近性に優れるが、南砺市の人口 減少率は県平均を大きく上回っており、全体的に宅地需要の減退が継続しているため、需要は弱含みである。需要の中 心となる価格帯は、２２０㎡前後の土地で４７０万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は南砺市の類似性の高い住宅地域の取引事例から試算した実証的な価格であり、規範性は高い。対象標準地は 戸建住宅が標準的使用の住宅地域に所在し、収益物件はみられず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算 しなかった。居住の快適性等が重視される住宅地域では、価格決定に際し、周辺の取引価格を参考にすることが一般的 であるため、代表標準地の価格との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 94.9] [104.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南砺市の人口減少率は県平均を大きく上回っ ており、その傾向に歯止めがかかっておらず 、宅地需要は全体的に減退傾向である。 成熟した住宅地域であり、地域に変化はみら れない。人口減少により全体的に需要は弱含 んでおり、地価の下落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％