別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 南砺 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南砺 -5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 3,230,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南砺市福光字細江１２６番４外 ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い市街地近郊の既成 住宅地域 北西5m市道 水道、下水 福光 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧福光町のショッピングセン ターに近い住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 福光駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧福光町の周辺にショッピングセンターが見られる地域的変化のない住宅地域である。人口減少、少子高齢化に より全体的な宅地需要は減退しており、今後も地価の下落傾向は継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南砺市及び砺波市等隣接市の住宅地域一帯。需要者は南砺市の在住者がほとんどであり、他市からの転入 者は少ない。ショッピングセンターに近く、生活利便性の良好な住宅地域であるが、南砺市の人口減少率は県平均を大 きく上回っており、全体的に宅地需要の減退が継続しているため、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、 画地規模によりまちまちであるが、１５０㎡前後の土地で３３０万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は南砺市の類似性の高い住宅地域の取引事例から求められた実証的な試算価格であり、規範性は高い。対象標 準地は画地規模が小さく、収益物件の想定が困難であるため、収益価格は試算できなかった。居住の快適性・利便性が 重視される住宅地域では、価格決定に際して、周辺の取引価格を参考にすることが一般的であるため、代表標準地の価 格との検討を踏まえ、不動産市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 93.7] [100.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南砺市の人口減少率は県平均を大きく上回っ ており、その傾向に歯止めがかかっておらず 、宅地需要は全体的に減退傾向である。 生活利便性の良好な住宅地域であり、地域的 変化はみられない。高い人口減少率から、有 効需要が逓減しており、地価の下落傾向が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％