別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南砺 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南砺 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　矢島　直人   TEL.

鑑定評価額 6,980,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南砺市野田字村中島７２１番４外 ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く農地等も見られる 住宅地域 南東8.5m市道 水道、下水 城端 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   380 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 旧城端町のやや村落的色彩が 残る既成住宅地域 街 路 基準方位北、８．５ ｍ市道 交通 施設 城端駅南西方 360m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧市街地における既成住宅地域として特に地域要因の大幅な変動は見込まれず、南砺市の人口減少、少子高齢化 等の影響により、今後とも地価水準がやや弱含みに推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南砺市及び砺波市内の既成住宅地域一円。主たる需要者は旧城端町内の居住者又は地縁性を有する個人で あり、同一需給圏外からの転入が少ないのに対して、砺波市等隣接市への若年層の転出が多い。少子高齢化等の影響か ら住宅地の需給動向は依然として停滞しており、近隣地域及び周辺類似地域の衰微傾向が著しい。需要の中心となる価 格帯は、土地については３３０㎡程度で７００万円前後、新築戸建で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅地域であり、民間のアパート等が皆無で、賃貸市場が未成熟である上に、近隣地域の周辺地域にお いても、近年投資目的のアパートがほぼ皆無であることから、収益還元法を適用できなかった。従って、代表標準地の 公示価格との均衡に留意すると共に、自用目的の取引中心の市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [100.9] [104.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南砺市内の人口減少や高齢化、一般経済情勢 の悪化を反映して、郡部の宅地需要が減少す る中、特に既成市街地及びその周辺地域の衰 微傾向が著しい。 近隣地域における宅地需要は地縁選好性が強 い一方で、外部からの転入が少なく、当地域 の様な既成住宅地域の宅地需要は低調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％