別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 小矢部 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小矢部 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.

鑑定評価額 2,870,000 円  １㎡当たりの価格 53,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小矢部市石動町２００２番１外 ｢石動町１３－１９｣ ②地積 　(㎡) 54   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼倉庫 Ｓ3 中層の店舗併用住宅 等が建ち並ぶ駅前の 商業地域 南西18m市道 水道、下水 石動 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 石動駅前の小売店舗が建ち並 ぶ商業地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 石動駅北西方 130m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 商況は少子高齢化と郊外型商業施設への顧客流出で低迷していたが、駅舎建替えや道路改良等の各種公共事業が 進められて価格形成要因が向上していることから、地価水準は微減または横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小矢部市及び隣接市の商業地域一帯。需要者は地元企業及び地縁を有する個人並びに投資家等である。商 況は幹線街路沿線では量販店及び飲食店の出店が続き良好である。一方、既成市街地の商業地は駅の改修及び県道の拡 幅で利便性が向上したものの顧客の増加はなく回復の兆しが見えない。地価は幹線街路沿線を除き下落基調で推移して いる。土地の中心価格帯は規模や土地単価の開差が大きく特定できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は小矢部市に所在し価格形成要因が類似し代替競争関係が強い取引事例から試算した。収益価格は廃業が続き 空店舗が増えつつある状況下で賃借需要が弱く求めることができない。実需を反映した取引事例より求めた比準価格を 重視して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　砺波 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 92.7] [100.0] 100 52,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 幹線街路沿線は店舗用地の需要が高く横ばい 傾向にある一方、既成市街地では廃業が続き 下落基調と二極化が鮮明である。 駅の改修及び周辺道路改良により利便性が向 上し、また、駅西側の踏切が拡幅中で、駅前 の整備計画もあることから地価下落が相殺さ れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％