別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 小矢部 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小矢部 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小矢部市石動町２０６８番 ｢石動町１－５０｣ ②地積 　(㎡) 309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1.2 学習塾 Ｓ3 小売店舗、銀行等の 建ち並ぶ商業地域 北東8.3m市道 水道、下水 石動 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 金融機関が多く見られる既成 市街地の商業地域 街 路 ８．３ｍ市道 交通 施設 石動駅北方 400m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 商況は駅、公共施設への接近性良好で金融機関が多く立地する既成市街地の商業地域であるが少子高齢化と郊外 型商業施設との競合で低迷している。地価水準は顧客回復が見込まれないため下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小矢部市及び隣接市の商業地域一帯。需要者は地元企業及び地縁を有する個人並びに投資家等である。商 況は幹線街路沿線では量販店及び飲食店の出店が続き良好であるが、これら店舗と競合する既成市街地の商業地は低迷 して廃業が目立っている。地価水準は駅舎の建替え及び図書館の新設並びに県道拡幅事業で利便性が向上して地価下落 が緩和されている。土地の中心価格帯は規模や土地単価の開差が大きく特定できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は小矢部市に存し価格形成要因が類似し、相互の価格に緊密な牽連関係にある取引事例に基づき試算を行った 。収益価格は小売店舗としては衰退傾向にあるため需要が希薄であり土地価格に見合う賃料を徴収できないことから求 めることができなかった。以上から実需を反映した取引事例より求めた比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　砺波 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.5] [100.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 幹線街路沿線は店舗用地の需要が高く横ばい 傾向にある一方、既成市街地では廃業が続き 下落基調と二極化が鮮明である。 地域要因に特に大きな変化はない。しかし、 一般的要因及び背後地の少子高齢化による購 買力低下から地価下落は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％