別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小矢部 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小矢部 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 7,940,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小矢部市畠中町９８４番１４外 ｢畠中町８－２２｣ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに農地が見られる 住宅地域 東6m市道 水道、下水 石動 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 石動駅北東方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣で新規のミニ分譲の可能性もあるものの地域要因の大きな変動はないものと予測する。また、在来住宅地域 ではあるものの、絶対額としての値頃感があることから、当面の間は地価が安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小矢部市の住宅地域全域であるが、周辺市にも代替・競争の関係が及ぶ。需要者は小矢部市在住または地 縁の３０～４０歳代の一次取得者が中心であるが、買い替え需要も見られる。近隣地域は在来住宅地域であるが、近年 周辺でミニ分譲も見られ市街地にあって環境が比較的良好なうえに、値頃感もあって価格次第では引き合いがあり、需 給は概ね安定的である。土地は５００～９００万円前後、新築戸建で２，０００～２，５００万円前後が中心価格帯。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法を適用しなかった。ま た、比準価格は、小矢部市の地域性が類似した規範性の高い戸建住宅地域の取引事例を基に試算したものであり、市場 の実態を反映した精度の高いものである。近隣地域における需要の中心となるエンドユーザーは市場性に着目して取引 価格を決定することから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　砺波 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [101.1] 100 100 [102.0] 100 [108.6] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小矢部市の住宅地域は、マクロ経済の不透明 感がある中で、地域の優劣、絶対額の程度に より、需給は、横這い、弱含みの二極化状況 である。 畠中地区及びその周辺一帯は、道路幅員、地 域の居住者の年齢層等による地域の優劣によ り、需給は横這いまたは弱含みの二極化の状 況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％