別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 砺波 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砺波 5-3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 砺波市庄川町青島６６３番 ②地積 　(㎡) 628   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 2:1 事務所 Ｓ3 事務所等が見られる 県道沿いの商業地域 南東22m県道 水道、下水 砺波 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 砺波駅南東方 8.1km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 庄川地域の広幅員の道路沿いにある商業地域。交通量も少なく、商圏の中心が砺波市中心部等へ移転する傾向が 続き、需給は弱含みが続く。地価水準は今後とも下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は砺波市、南砺市、小矢部市の商業地域一円で、特に郊外の商業地域との価格牽連性が高い。需要者の中心 はこの地域に地縁性のある個人事業主、中小事業者が想定される。背後地となる庄川地域の人口は減少傾向で、商圏は 砺波市街地へ吸収され商況は弱含んでいる。なお、需要の中心となる価格帯は、業種、規模により事業者ごとに適する 画地条件が大きく異なり、指摘困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の不動産取引をもとに試算した価格で不動産市場の需給を反映し実証的で信頼性が高い。一方、近隣地 域は市街地郊外の広幅員の道路沿いにあり、新規出店需要も少なく賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算できな かった。市場参加者は事業者固有の収益性を前提に価格を主要な指標として取引すると想定されることから、比準価格 を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [125.2] [100.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商圏は自動車利用を前提とした大型商業施設 や路線商業地域に分散し、旧来からの商店街 は衰退傾向にある。 背後地人口の減少に加え、商業中心が域外の 大型ショッピングセンターに移転しつつあり 、商況は厳しく、需給は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％