別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 砺波 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砺波 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡   TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 砺波市平和町１５番 ②地積 　(㎡) 511   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、事務所 、住宅等が多い路線 商業地域 北西12m市道 水道、下水 砺波 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 砺波駅北方 780m 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 病院、大型ショッピングセンターを中心とした広幅員の道路沿いにある商業地域で、小規模な店舗が多い。利便 性の高い住宅地としての需要もあって、地価水準は横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は砺波市の商業地域一円。需要者の中心は地縁性のある個人事業者または中小法人が想定されるが、全国で チェーン展開をする店舗事業者もみられる。背後となる住宅地の需要が強含んでいるところ、付近の大型商業施設や総 合病院と補完関係にある中小規模の店舗進出も見られ、需給は安定的ないしやや強含んでいる。需要の中心となる価格 帯は、業種、規模による最適な画地条件が大きく異なり指摘困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の不動産取引価格をもとに試算したもので、現実の不動産の需給動向を反映し実証的で信頼性が高い。 一方、収益価格は近隣地域は商業集積度が低く、賃貸市場が未成熟なこと等から試算できなかった。市場参加者は事業 の収益性を前提に価格を指標として取引することが想定される。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　砺波 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [100.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商圏は自動車利用を前提とした大型商業施設 や路線商業地域に分散し、旧来からの商店街 は衰退傾向にある。 幹線道路沿いで店舗の進出、事務所の移転が あり、周辺住宅地の価格上昇の影響も受けて 需給は安定的からやや強含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％