別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 砺波 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砺波 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 砺波市太郎丸字鍋島３００８番１ ｢中央町１－５｣ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.5 事務所 ＲＣ2 中低層の事務所、医 院等の建ち並ぶ既成 商業地域 北西11m市道 水道、下水 砺波 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 砺波駅北東方 250m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 事務所、医院等がある既成市街地にある商住混在地域内にある。繁華性は高くない一方、駅に比較的近く建物の 更新需要もみられ、地価水準は当面横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は砺波市の商業地域一円。需要者の中心は主に市域に地縁性のある個人事業主、中小法人が想定される。駅 に比較的近い市街地にあって、古くからの商店、病院、事務所ビル、飲食店等に加え住宅も混在し、特定の用途に純化 していないが、地価水準は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、業種、事業規模により最適な画地条件 が大きく異なり指摘困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は比較可能な実際の取引に基づくもので実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は近隣地域が自己使用の店舗 、事務所等に加え住宅も混在する商住混在地域にあり、賃貸市場が未成熟なこと等から試算できなかった。市場参加者 は事業の収益性を前提に価格を指標として不動産取引の可否を決定すると想定され、したがって、現実の不動産市場を 反映した比準価格を重視し、周辺の公示価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商圏は自動車利用を前提とした大型商業施設 や路線商業地域に分散し、旧来からの商店街 は衰退傾向にある。 既成の商住混在地域で、一部店舗は閉店の動 きもあるが、住宅地としての需要もあり、全 体として需給は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％