別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 黒部 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒部 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒部市宇奈月温泉字桃原３３０番４４外 ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ5 土産店、飲食店等が 建ち並ぶ温泉街の商 業地域 北東7m県道、背面道 水道、下水 宇奈月温泉近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ３階程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 宇奈月温泉駅近接 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 ホテルや旅館の温泉宿泊施設を中心に、土産物店等が建ち並ぶ温泉街として、今後も推移するものと予測する。 ワクチン接種が進んでいるが、観光客の回復に至っておらず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 地質・地盤・地勢等　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は黒部市を中心とした県東部に位置する商住混在地域及び商業地域である。需要者は、自己の店舗等として 利用することを目的とした個人事業者や法人企業が中心である。令和６年度に黒部峡谷と立山黒部アルペンルートを結 ぶ新たな観光ルートが開放され、コロナ後を見据えた需要はあるものの、観光客の回復に至っておらず、商況の回復は 難しいため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、自用の店舗が中心の旧来からの商 業地域であり、賃貸需要は乏しく、投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益性に着目した取引需要はほとんど みられないため、収益価格は試算することができなかった。したがって、比準価格を中心にして、代表標準地との検討 を踏まえて、コロナ禍による最近の経済状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 88.4] [100.0] 100 49,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化の影響等により、背後地の宅地需 要が弱含みのうえ、旧来からの既成商業地や 観光地においては、商況低迷に歯止めがかか っていない。 コロナ後を見据えた需要はあるものの、観光 客の回復に至っておらず、商況の回復が難し いことから、地価は引き続き下落傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％