別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 黒部 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒部 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩   TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒部市生地神区２９３番１外 ②地積 　(㎡) 372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北7m市道、西側道 水道、下水 生地 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    75 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海に近い既成住宅地域 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 生地駅南方 2.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 漁港に近い既成住宅地域で特段地域要因に変化はない。外部からの転入が少ない住宅地域で、近隣住民の高齢化 等により地域的な衰退がみられ需要は弱く、需給は弱含み。地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね黒部市及び周辺市町に存する住宅地域の範囲である。主たる需要者は同一需給圏内の居住者による世 帯分離や地縁性による買替取得者が大半であり、外部からの転入は少ない。中小規模の住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域 であるが、住民の高齢化等の地域的な衰退傾向もみられ、新規の土地需要は弱く需給は弱含みである。需要の中心とな る価格帯は土地については６００万円前後であるが、新築戸建住宅は殆どみられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件や生活利便性を重視した自用目的の取引が中心であり、黒部市内の類似地域等において規範性のある取引事例 を収集し比準価格を試算した。一方、海沿いの既成住宅地域で、アパ－ト等の賃貸物件が見いだせず、事業収支の観点 から経済合理性のある賃貸建物の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代 表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [160.3] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地近郊の宅地需要は堅調であるが、生地 地区や宇奈月地区では宅地需要は低調に推移 している。 海沿いの既成住宅地域であり、外部からの転 入が少なく、地域的な衰退傾向もみられるこ とから需要は弱く地価は下落傾向が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％