別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 黒部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒部 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩   TEL.

鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒部市新牧野２８８番７ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、空地等が見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 黒部 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業による住宅 地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 黒部駅東方 1.4km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に近い住宅地域で、特段地域要因に変化は見られない。近隣や植木地区での住宅団地開発による宅地 供給が活発であり、やや需給は弱い状況にある。地価は概ね横ばいから下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね黒部市及び周辺市町に存する住宅地域の範囲である。主たる需要者は同一需給圏内に居住する３０～ ４０代の一次取得者、買替取得者が大半である。中心市街地や各種施設に近く利便性が高いことから、周辺では中小規 模の新規宅地分譲開発が活発で宅地需要は安定しているが、やや供給過剰感も生じており需給は弱含みである。需要の 中心となる価格帯は土地については１０００万円前後、新築戸建住宅で２５００～３５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生活利便性を重視した自用目的の取引が中心であり、黒部市内の類似地域等において規範性のある取引事例を収集し比 準価格を試算した。一方、周辺ではアパート等も見られるが、事業収支の観点から経済合理性のある賃貸建物の想定が 困難なため収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入善 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 63.0] [100.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地近郊の宅地需要は堅調であるが、生地 地区や宇奈月地区では宅地需要は低調に推移 している。 利便性が良好なことから、周辺では中小規模 の新規分譲開発が活発であるが、やや供給過 剰感も生じており需給は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％