別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 滑川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滑川 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　堂林　純一   TEL.

鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 滑川市中川原７４番 ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 飲食店、小売店舗等 が建ち並ぶ駅に近い 商業地域 南東18m県道 水道、下水 滑川 140m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼居宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 あいの風とやま鉄道線滑川駅 近接の駅前商業地 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 滑川駅北西方 140m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 駅前の在来商業地で今後も現状を維持すると予測する。小規模店舗が中心の旧来型の駅前商業地で、郊外型店舗 への顧客流出が続いている。商況の低迷から需要は乏しく地価は下落しており、今後も下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 平家建の低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は滑川市を中心として県東部に位置する周辺市町の商住混在地を含む商業地域。需要者の中心は同一需給圏 内に地縁性を有する個人事業者及び地元企業等で、同一需給圏外からの転入は乏しい。中心市街地の衰退、郊外型店舗 への顧客流出等より旧来型の駅前商業地は商況が低迷し、背後住宅地の人口減少及び高齢化に伴う購買力の低下も相ま って、出店需要は乏しく地価は下落が継続している。市場の中心価格帯は用途・規模により様々で把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模店舗が中心の在来の商業地で、自用目的の取引が主である。比準価格は広域的に収集した多数の取引事例のうち 、規範性に富むものを選択し試算したものでその精度は高い。一方、標準地は商況の低迷が続く旧来型の駅前商業地に 存し、貸店舗等の需要は見られず、貸店舗等の収益物件を想定することが非現実的で、収益価格は試算しなかった。従 って、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [128.7] [100.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商業地の中心が旧市街地の滑川駅周辺から郊 外の大型商業施設に移行し、集客力の劣る旧 来型の商業地は、地域の衰退から地価の下落 が継続している。 郊外型店舗等への顧客流出、背後人口の減少 及び高齢化に伴う購買力の低下等より、旧来 型の駅前商業地の需要は乏しく、地価は下落 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.1 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％