別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 滑川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滑川 -3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　堂林　純一   TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 滑川市上小泉４３４番外 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北西6m市道 水道、下水 中滑川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   190 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により宅地 化された住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 中滑川駅南東方 1.2km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地で、今後もほぼ現状のまま推移すると予測する。幹線道路背後の利便性の良い住宅地であ るが、近年は新規分譲地との競合から地価は下落傾向で推移しており、当分の間、この傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は滑川市内の住宅地域。需要者の中心は滑川市に居住又は地縁性を有する一次取得者、買替取得者等である が、周辺市町からの転入も見られる。幹線道路背後の区画整然とした生活利便性の良い住宅地であるが、周辺部では宅 地開発が活発で、新規分譲地の供給が継続しており、これら地域との競合から、近年地価は下落傾向で推移している。 市場の中心価格帯は３００㎡程度の土地で８００万円前後、土地取引が中心のため新築戸建住宅は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地で、自用目的の取引が主である。比準価格は信頼性の高い取引事例を収集し 試算したものでその精度は高い。一方、周辺では土地利回りを考慮しない在来地主所有のアパートも一部見られるが、 土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は試算しなかった。従って、市場参加者は居住の快適性を 重視し、現実の取引価格を指標に価格を判断することから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 滑川市の住宅地は供給過剰から下落が継続し ているが、本年は需給バランスがやや改善さ れ変動率は前年の－１．７％から－１．３％ に縮小している。 幹線道路背後の利便性の良い住宅地であるが 、周辺部で供給が続く新規分譲地との競合か ら地価は下落しており、当分の間この傾向が 続くと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％