別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 滑川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滑川 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　浩之   TEL.

鑑定評価額 2,710,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 滑川市吾妻町３５３番６外 ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅兼作業所 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が混在する住宅 地域 北東7.2m市道 水道、下水 滑川 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、７．２ ｍ市道 交通 施設 滑川駅南西方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 海に近い旧来からの住宅地域で、格別の変動要因はないため、今後も現状を維持すると予測する。小規模画地が 多く周辺の道路条件も劣るため需給は緩和傾向にあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は滑川市の住宅地域。主たる需要者は滑川市在住の地縁を有する一次取得者等が中心で、圏外からの転入は 少ない。戸建住宅の中に駐車場等が混在する海に近い旧来からの住宅地域で、小規模画地が多く周辺は細街路等により 道路条件も劣ることから需要は弱く、需給は緩和傾向にある。取引価格帯は土地で概ね２００万円～３００万円程度、 新築戸建は供給がほとんどないためその価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした旧来からの住宅地域で賃貸市場が成熟していないことのほか、画地規模が小さく間口も狭いこと から賃貸用建物の想定が困難であるため収益価格は求められなかったが、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域で 、自用目的での取引が中心であることから、同一需給圏内の類似地域に存する類似性の高い取引事例から求めた比準価 格を標準とし、代表標準地からの検討も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滑川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [116.8] [101.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 滑川市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進 んでいるが、人口減少率及び高齢化率は県平 均を下回っている。不動産市場は全体的に弱 含みである。 格別の変動要因はない。海に近い旧来からの 住宅地域で、小規模画地が多く周辺の道路条 件も劣ることから、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％