別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 氷見 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   氷見 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 氷見市比美町１７８番 ｢比美町７－２０｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗兼旅館 Ｗ2 小売店舗、店舗兼住 宅等が建ち並ぶ商業 地域 西15m国道 水道、下水 氷見 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 氷見駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧市街地で空店舗が多く見られる商業地域である。少子高齢化等の影響から今後とも衰退傾向が継続し、地価水 準は弱含みに推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、氷見市及びその周辺市における商業地域一円の範囲。主な需要者は、氷見市に地縁性を有する個人事業 者や法人であり、同一需給圏外からの新規参入はほぼ皆無である。近隣地域及びその周辺は店舗が建ち並び、駐車場の 確保も困難な在来型アーケード商店街である。同地域はＳＣや郊外型店舗への顧客流出が続き、衰退傾向である。取引 される価格帯は建物用途、規模等が個別的であり、需要の中心となる特定の価格帯は把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心の地域で賃貸需要が少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので収益還元法は適 用ができなかった。したがって代表標準地の公示価格との均衡に留意し、比準価格を試算するとともに周辺標準地との 秤量的な検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,900 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [112.1] [100.0] 100 43,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 氷見市は県平均より人口減少率、高齢化率が 大きい。市内の既成商業地は空洞化、経営者 の高齢化等による廃業等により衰退傾向にあ る。 氷見市の既成商業地域で衰退傾向が継続して いる。依然として地価下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.4 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％