別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 氷見 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   氷見 -4 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 6,030,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 氷見市朝日丘８９７番１２ ｢朝日丘１８－１３｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 が見られる丘陵地の 住宅地域 南6.1m市道 水道、下水 氷見 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．１ ｍ市道 交通 施設 氷見駅南方 1.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、格別の変動要因はなく、当分の間現在の土地利用形態が継続すると予測する。有効需要はやや減退 傾向にあり、地価水準は下落基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は氷見市内の住宅地域一円の範囲。主な需要者は氷見市に地縁性を有する一次取得者であり、隣接市等の同 一需給圏外からの転入は少ない。丘陵地に位置する戸建住宅地域で、小学校、中学校等への接近性が比較的良好である が、地勢等自然的条件がやや劣ることから依然として地価下落傾向である。土地は２００㎡程度で６００万円前後、新 築の戸建住宅で２０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 事業収支の観点から賃貸住宅を想定することが非現実的であり収益還元法は適用できなかった。取引価格を中心に価格 形成がなされている地域である。したがって比準価格を試算し、他の標準地との秤量的検討のうえ鑑定評価額を上記の 通り決定した。鑑定評価額の決定に際しては、単価と総額との関連に留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 氷見市は県平均より人口減少率、高齢化率が 大きい。全般的に住宅地の需要が乏しく価格 下落傾向が継続。 近隣地域は学校等への接近性が良好であるが 、地形的に不利な面がある。需給動向はやや 弱含みな推移である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％