別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 氷見 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   氷見 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 7,380,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 氷見市幸町３８３０番２ ｢幸町２１－３３｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が混在する住宅 地域 西7m市道 水道、下水 氷見 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後の既成住宅地域 街 路 基準方位北、７ｍ市 道　 交通 施設 氷見駅北西方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性が比較的良好な既成住宅地域であるが、人口減少や少子高齢化が進行しているため、新規の需要が乏しく 、需要の減退傾向が今後も継続し、地価も下落基調が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は氷見市の住宅地域一帯。主たる需要者は氷見市に居住もしくは地縁性を有する一次取得者又は買替取得者 であり、高岡市等の圏外からの転入者は少ない。氷見市は県内でも人口減少、少子高齢化が早く進行しており、新規の 需要が市内外縁部等の新興の住宅地域に移行しているため、当該地域の宅地需要は低迷している。需要の中心価格帯は 標準地と同規模の土地で７００万円～８００万円程度、新築の戸建住宅で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例より比準価格を試算した。一方、標準地は自己使用の住宅地域 にあり、収益物件が経済的に成り立つ地域ではないので収益価格を試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地 域にあることから自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる ので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　氷見 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [ 81.2] [101.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 氷見市は県内でも人口減少や少子高齢化が早 く進行しており、総じて不動産需要が低迷し ている。 新規の需要が市内外縁部等の新興の住宅地域 に移行しているが、周辺の市民病院跡地にお いて建設中の新文化交流施設の波及効果が今 後期待できる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％